Acheter un bien immobilier en Espagne : les pièges à éviter
L’achat d’un bien immobilier en Espagne peut être une excellente opportunité, mais il existe plusieurs pièges à éviter pour ne pas se retrouver face à des problèmes juridiques ou financiers. Voici les erreurs les plus courantes et comment les éviter.
1. Ne pas vérifier la légalité du bien
Certains biens sont vendus sans respecter les règles d’urbanisme ou les normes légales.
✅ Solution : Prenez contact avec nos cabinets d’avocat en Espagne et vérifiez auprès du Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) que le bien est en règle et qu’il ne fait pas l’objet d’une construction illégale, d’un litige ou d’un risque de démolition.
2. Ne pas contrôler les dettes associées au bien
En Espagne, les dettes liées au bien (hypothèques, charges de copropriété, impôts impayés, etc.) sont transmises à l’acheteur.
✅ Solution : Demandez un certificat de charges au registre foncier et un certificat de non-dette auprès de la copropriété.
3. Signer un contrat sans assistance juridique
Certains vendeurs ou agences peuvent proposer des contrats désavantageux pour l’acheteur.
✅ Solution : Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vérifier et rédiger le contrat de réservation, le compromis de vente (contrato de arras) et l’acte notarié.
4. Ne pas anticiper les frais d’achat
Outre le prix du bien, plusieurs frais s’ajoutent (taxes, notaire, avocat, etc.), représentant environ 10 à 15 % du prix d’achat.
✅ Solution : Prévoyez ces coûts dans votre budget :
- ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) : 6 à 10 % pour un bien ancien
- TVA (10 %) et acte notarié pour un bien neuf
- Frais de notaire, enregistrement et avocat
5. Acheter sans NIE ni compte bancaire espagnol
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est obligatoire pour acheter un bien en Espagne. Un compte bancaire espagnol est aussi souvent nécessaire.
✅ Solution : Faites la demande du NIE avant d’acheter et ouvrez un compte bancaire local pour simplifier les paiements et la gestion du bien.
6. Ne pas vérifier les conditions de financement
Obtenir un prêt en Espagne peut être plus compliqué qu’en France, et les conditions varient selon les banques.
✅ Solution : Consultez plusieurs banques et comparez les offres avant de signer un compromis de vente avec arrhes, car celles-ci ne sont pas remboursables en cas de refus de prêt.
7. Ne pas prendre en compte la fiscalité
Acheter un bien implique des obligations fiscales en Espagne, même pour les non-résidents.
✅ Solution : Renseignez-vous sur les impôts fonciers (IBI), la taxe sur le revenu des non-résidents et la plus-value en cas de revente.
8. Ne pas prendre en compte l’entretien et les charges
Certaines charges (copropriété, entretien, impôts locaux) peuvent être élevées selon la localisation et le type de bien.
✅ Solution : Demandez à l’agence ou au vendeur un récapitulatif des charges annuelles avant l’achat.
9. Acheter sans visiter le bien
Certaines annonces peuvent être trompeuses, et un bien peut cacher des défauts (humidité, voisinage bruyant, etc.).
✅ Solution : Visitez toujours le bien en personne, idéalement plusieurs fois à différents moments de la journée.
10. Ne pas prévoir de protection en cas de litige
En cas de problème après l’achat, il peut être difficile d’obtenir réparation.
✅ Solution : Souscrivez une assurance juridique et assurez-vous que l’avocat vous explique les recours possibles.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet passionnant, mais il nécessite de la prudence et une bonne préparation. Faire appel à un avocat spécialisé, vérifier la légalité du bien et anticiper les coûts sont les meilleures garanties pour un achat sécurisé.