Acheter un appartement en Espagne sans la Cédula de Habitabilidad (certificat d’habitabilité) comporte plusieurs risques importants, notamment :
1. Impossibilité de contracter certains services
- Sans cette certification, il peut être impossible d’obtenir l’eau, l’électricité ou le gaz auprès des fournisseurs. Certains exigent ce document pour ouvrir un contrat.
2. Problèmes juridiques et administratifs
- La mairie pourrait considérer le bien comme inhabitable ou même illégal.
- Il pourrait y avoir des amendes ou des obligations de mise aux normes qui peuvent être coûteuses.
3. Revente difficile
- Un bien sans Cédula de Habitabilidad sera plus difficile à revendre car les acheteurs potentiels voudront s’assurer qu’ils peuvent l’habiter légalement.
4. Difficulté pour obtenir un prêt immobilier
- Certaines banques peuvent refuser de financer l’achat d’un logement sans cette certification.
5. Risque de travaux et de coûts cachés
- Si le bien ne respecte pas les normes, il faudra peut-être réaliser des travaux coûteux pour l’obtenir.
- Dans certains cas, la régularisation peut être impossible si le bien ne respecte pas le plan d’urbanisme.
Que faire avant d’acheter ?
✔ Vérifier auprès de la mairie si la Cédula de Habitabilidad peut être obtenue.
✔ Demander à notre avocat spécialisé d’analyser la situation légale du bien.
✔ Consulter un architecte pour évaluer d’éventuels travaux nécessaires.
Si vous envisagez d’acheter un bien sans ce certificat, il est essentiel d’analyser les risques au cas par cas pour éviter des problèmes futurs.
En Espagne, certains biens immobiliers peuvent être exemptés de la Cédula de Habitabilidad en fonction de leur nature ou de leur ancienneté. Voici les principaux cas où ce certificat peut ne pas être requis :
1. Les bâtiments anciens (antérieurs à certaines réglementations)
- Dans certaines communautés autonomes, les biens construits avant une date spécifique (ex. : avant 1984 en Catalogne) peuvent ne pas nécessiter de Cédula de Habitabilidad.
- Toutefois, en cas de vente ou de location, il peut être demandé pour officialiser le contrat.
2. Les bâtiments à usage non résidentiel
- Les locaux commerciaux, bureaux, entrepôts ou bâtiments industriels n’ont pas besoin de ce certificat.
- Si un acheteur souhaite transformer un local commercial en logement, il devra demander un changement d’usage et obtenir la Cédula.
3. Certains biens en zone rurale
- Les fincas rurales ou les constructions en zone non urbaine peuvent être exemptées si elles ne sont pas destinées à l’habitation permanente.
- Toutefois, cela dépend des réglementations locales et de la classification du terrain.
4. Les logements en rénovation totale
- Un bien en cours de réhabilitation peut être temporairement exempté, mais il devra obtenir la Cédula une fois les travaux terminés pour être habitable légalement.
5. Certains héritages ou transmissions entre membres de la famille
- Dans certains cas de succession ou de transmission entre parents proches, l’obligation d’avoir la Cédula peut être assouplie, bien que ce ne soit pas systématique.
Attention : Même en cas d’exemption, des complications existent !
👉 Sans Cédula, il peut être difficile d’obtenir des services essentiels (eau, électricité, gaz).
👉 Certaines municipalités peuvent imposer d’autres documents alternatifs ou des démarches administratives.
👉 Pour vendre ou louer, il est souvent nécessaire d’avoir la Cédula, sauf si l’acheteur accepte d’assumer les démarches de régularisation.
Il est donc recommandé de vérifier auprès de la mairie locale et de consulter un avocat spécialisé avant tout achat.