L’Espagne est une destination prisée des acheteurs étrangers, attirés par son climat, son coût de la vie abordable et son marché immobilier attractif. Que vous souhaitiez acheter une résidence secondaire, un bien locatif ou vous installer définitivement, voici un guide complet pour acheter en toute sécurité.
1. Définir son projet et son budget
Avant d’entamer les démarches, il est important de clarifier votre projet :
- Type de bien : Appartement, maison, villa, neuf ou ancien.
- Objectif : Résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
- Budget total : Prendre en compte non seulement le prix du bien, mais aussi les frais annexes (taxes, notaire, agence).
- Emplacement : Les prix varient fortement entre Madrid, Barcelone, Valence, la Costa del Sol ou les îles Baléares.
2. Trouver le bien idéal
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour rechercher un bien immobilier en Espagne :
- Les agences immobilières locales : Certaines sont spécialisées dans les clients étrangers.
- Les portails immobiliers en ligne : Idéalista, Fotocasa, Habitaclia…
- Les ventes directes entre particuliers : Via des annonces ou le bouche-à-oreille.
- Les salons et foires immobilières : Certains événements proposent des offres spéciales aux étrangers.
3. Obtenir un numéro NIE
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est indispensable pour acheter un bien en Espagne. Ce numéro d’identification fiscale est demandé pour signer l’acte d’achat, ouvrir un compte bancaire et payer les taxes. Vous pouvez l’obtenir :
- Dans un consulat espagnol en France.
- Dans un commissariat de police en Espagne.
4. Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Même si ce n’est pas une obligation, il est fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire espagnol pour faciliter les transactions et le paiement des charges (eau, électricité, impôts…).
5. Vérifier la légalité du bien
Avant d’acheter, il est crucial de s’assurer que le bien n’a pas de dettes ou de litiges. Pour cela :
- Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est une étape essentielle pour éviter les mauvaises surprises lors de l’achat d’une propriété. Contrairement à la France, où le notaire joue un rôle central dans la vérification des documents, en Espagne, cette responsabilité repose en grande partie sur l’acheteur.
- Demander une “Nota Simple” : Ce document, disponible au Registre de la Propriété, indique le propriétaire officiel, les hypothèques éventuelles et les charges liées au bien.
- Vérifier le permis de construire et la conformité urbaine (surtout pour les constructions illégales).
- S’assurer qu’il n’y a pas de charges communautaires impayées si le bien est en copropriété.
6. Signer le compromis de vente (Contrato de Arras)
Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous signez un contrat de vente en versant un acompte (généralement 10% du prix). Ce contrat protège l’acheteur et le vendeur :
- Si le vendeur annule, il doit vous rembourser le double de l’acompte.
- Si vous annulez, vous perdez votre acompte.
7. Obtenir un financement (si nécessaire)
Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier en Espagne, sachez que :
- Les banques espagnoles financent généralement entre 60 et 70% du prix du bien pour les étrangers.
- Un dossier solide avec des justificatifs de revenus est nécessaire.
- Il est recommandé de comparer plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux.
8. Finaliser l’achat chez le notaire
Le notaire en Espagne joue un rôle plus limité qu’en France, mais il est obligatoire pour officialiser l’achat. Lors de la signature de l’acte de vente (Escritura Pública), vous devrez :
- Régler le solde du paiement.
- Payer les frais d’achat (taxes, notaire, inscription au registre de la propriété).
- Récupérer les clés de votre nouveau bien !
9. Enregistrer le bien et payer les taxes
Après l’achat, plusieurs démarches administratives sont nécessaires :
- Inscription au Registre de la Propriété.
- Paiement des taxes :
- ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) : 6 à 10% du prix pour un bien ancien.
- TVA (IVA) et AJD (Acte juridique documenté) : 10% + 1,5% pour un bien neuf.
- Mise à jour des contrats d’eau, électricité, gaz et internet.
10. Profiter de votre bien en Espagne !
Une fois propriétaire, vous pourrez profiter de votre logement ou le mettre en location. Attention, si vous le louez, vous devrez déclarer vos revenus en Espagne et respecter les réglementations locales.
Conclusion
Acheter un bien en Espagne est une excellente opportunité, mais il est essentiel de bien se renseigner et de suivre toutes les étapes pour éviter les mauvaises surprises. Il peut être utile de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour vous accompagner dans votre projet et éviter les pièges.
- Lire notre article sur les 15 pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne