Immobilier locatif en Espagne : maximiser son rendement en 2025

Immobilier locatif en Espagne : maximiser son rendement en 2025

Investir dans l’immobilier locatif en Espagne reste une stratégie gagnante en 2025, portée par un tourisme florissant et une demande croissante de locations longue durée. Avec des rendements bruts pouvant atteindre 8 % dans certaines villes (Global Property Guide), l’Espagne séduit les investisseurs français à la recherche de revenus passifs ou de plus-values. Mais pour maximiser son rendement, il faut choisir le bon bien, comprendre les règles (notamment Airbnb), et cibler les zones les plus rentables. Comment réussir son investissement locatif en Espagne cette année ? Voici nos conseils et exemples concrets.

1. Choisir le bon bien : emplacement et type

• • Emplacement :
    • • Zones touristiques : Les régions comme la Costa del Sol, les Baléares ou les Canaries offrent des rendements élevés (6-8 %) grâce à la location saisonnière, mais les prix d’achat sont plus élevés (2 500 €/m² en moyenne, Idealista).
    • • Villes secondaires : Séville, Grenade ou Valence combinent loyers stables (longue durée) et tourisme saisonnier, avec des prix plus abordables (1 600-2 200 €/m²).
    • • Critères clés : Proximité des transports, commodités (plages, centres historiques), et demande locative (étudiants, expatriés, touristes).

• • Type de bien :
    • • Appartements : Idéal pour les centres-villes (2-3 chambres, 80-120 m²). Rentabilité : 5-7 %. Exemple : Un 100 m² à Valence à 180 000 € peut rapporter 900 €/mois.
    • • Maisons/villas : Parfait pour la location saisonnière avec piscine. Rentabilité : 6-8 %, mais entretien plus coûteux.
    • • Petits studios : Pour les étudiants ou jeunes professionnels dans les grandes villes (Madrid, Barcelone), avec des loyers de 15-20 €/m².

Conseil : Vérifiez les tendances sur Idealista ou Fotocasa pour identifier les quartiers en hausse.

2. Réglementation Airbnb et location touristique

La location courte durée via Airbnb ou Booking est lucrative, mais strictement encadrée en 2025 :

• • Licence touristique : Obligatoire dans la plupart des régions (ex. Andalousie, Catalogne). Coût : 200-500 € + démarches administratives (Junta de Andalucía).

• • Restrictions locales :
    • • Barcelone : Plafond de 60 jours/an pour les non-résidents, interdiction dans certains quartiers (Ciutat Vella).
    • • Madrid : Licence obligatoire, limite de 90 jours sans résidence principale.
    • • Costa del Sol : Plus souple, mais contrôles renforcés sur les résidences secondaires.

• • Fiscalité : Revenus locatifs taxés à 19 % pour les non-résidents européens (Ministerio de Hacienda). Déclarez via le modèle 210.

• • Alternative : La location longue durée (1 an minimum) évite ces restrictions et attire les expatriés ou locaux, avec des rendements de 4-6 %.

Astuce : Engagez une agence locale pour gérer les licences et réservations (10-20 % des revenus).

3. Exemples de villes rentables

Voici deux villes phares et une mention bonus pour investir dans l’immobilier locatif en Espagne en 2025 :

• • Séville :
    • • Prix moyen : 2 200 €/m² (Idealista).
    • • Rendement : 5,5-7 % brut.
    • • Atouts : Tourisme culturel (Alcatraz, cathédrale), climat doux, étudiants (Université de Séville).
    • • Exemple : Un appartement de 150 000 € (70 m²) loué 800 €/mois longue durée = 6,4 % brut.

• • Grenade :
    • • Prix moyen : 1 800 €/m².
    • • Rendement : 6-7,5 % brut.
    • • Atouts : Alhambra, proximité de la Sierra Nevada, forte demande étudiante et touristique.
    • • Exemple : Un 90 m² à 140 000 € loué 750 €/mois = 6,4 %, ou 1 200 €/mois en saisonnier = 10 % brut.

• • Bonus : Tenerife (Canaries) :
    • • Prix moyen : 2 000 €/m².
    • • Rendement : 7-8 % brut (Global Property Guide).
    • • Atouts : Tourisme toute l’année, fiscalité avantageuse (IGIC 7 %).
    • • Exemple : Un studio de 120 000 € loué 700 €/mois = 7 %.

4. Conseils pour maximiser son rendement

• • Achetez en dessous du marché : Négociez dans les zones rurales ou sur des biens à rénover (10-15 % de rabais possible).

• • Optimisez l’occupation : Combinez longue durée (hiver) et saisonnier (été) dans les villes polyvalentes comme Valence.

• • Réduisez les frais : Évitez les propriétés avec piscines coûteuses (1 200 €/an d’entretien) si le loyer ne compense pas.

• • Analysez la concurrence : Consultez Airbnb ou Booking pour fixer des prix compétitifs.

5. Exemple concret

Un investisseur achète un appartement de 150 000 € à Séville (70 m²) :

• • Achat : 150 000 € + 18 000 € (ITP 8 %, frais) = 168 000 €.

• • Loyer : 800 €/mois (longue durée) = 9 600 €/an.

• • Frais annuels : IBI (600 €) + IRNR (200 €) + comunidad (800 €) = 1 600 €.

• • Rendement net : (9 600 – 1 600) / 168 000 = 4,76 %. Avec Airbnb (1 200 €/mois saisonnier), le rendement grimpe à 7-8 %.

Conclusion des nos experts

Investir dans l’immobilier locatif en Espagne en 2025 offre des opportunités solides, à condition de bien choisir son emplacement et de respecter les règles, notamment pour Airbnb. Séville et Grenade se démarquent par leur rentabilité et leur accessibilité, tandis que les zones touristiques comme Tenerife brillent pour les gros rendements. Prêt à booster vos revenus locatifs ? Commencez par explorer les annonces sur Idealista et calculez votre retour sur investissement !