Les 10 étapes du processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne pour les étrangers
L’achat d’un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger peut sembler complexe, mais en suivant les étapes clés du processus, vous pouvez mener à bien votre projet en toute sécurité. Voici les dix étapes essentielles à suivre :
1. Déterminer le budget et le financement
Avant de commencer votre recherche, définissez votre budget et étudiez les options de financement. Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, renseignez-vous sur les conditions d’emprunt des banques espagnoles et étrangères.
2. Obtenir le NIE (Numéro d’Identification des Étrangers)
Le NIE est un numéro indispensable pour toute transaction financière en Espagne. Vous pouvez l’obtenir en Espagne dans un commissariat de police, via un consulat espagnol à l’étranger ou en mandatant un avocat.
3. Rechercher le bien immobilier idéal
Une fois le budget défini et le NIE obtenu, commencez votre recherche. Faites appel à des agences immobilières, consultez des portails en ligne et visitez les biens qui correspondent à vos critères.
4. Vérifier la légalité et la situation du bien
Avant de signer un accord, assurez-vous que le bien est en règle. Un avocat peut vérifier le registre foncier (Registro de la Propiedad), s’assurer de l’absence de dettes et valider les permis de construction.
5. Signer un compromis de vente (Contrato de Arras)
Ce contrat préliminaire fixe les conditions de vente et inclut un acompte (généralement 10 % du prix). Si l’acheteur se rétracte, il perd l’acompte ; si le vendeur annule, il doit rembourser le double.
6. Obtenir un financement (si nécessaire)
Si vous contractez un prêt hypothécaire, la banque espagnole exigera des documents financiers, une évaluation du bien et d’autres garanties.
7. Rédiger et signer l’acte de vente chez le notaire
La signature de l’acte authentique (Escritura de Compraventa) se fait devant un notaire. Ce dernier vérifie la conformité du processus et enregistre officiellement la vente.
8. Payer les taxes et frais associés
Les frais d’achat incluent :
- Taxe de transfert de propriété (ITP) ou TVA selon le type de bien.
- Frais notariés et d’enregistrement.
- Frais d’avocat (facultatif mais recommandé).
- Frais d’agence immobilière (si applicable).
9. Enregistrer la propriété au registre foncier
Après l’achat, le notaire enregistre officiellement la propriété au registre foncier, garantissant ainsi vos droits en tant que nouveau propriétaire.
10. Gérer les formalités post-achat
Enfin, mettez les contrats d’eau, d’électricité et d’autres services à votre nom, souscrivez une assurance habitation et, si nécessaire, prévoyez une gestion locative ou un entretien de la propriété.
En suivant ces étapes, vous pourrez acheter un bien immobilier en Espagne en toute tranquillité et en évitant les mauvaises surprises.
Les meilleurs sites immobilier en Espagne
Rechercher un bien immobilier en Espagne dépend de plusieurs facteurs comme votre budget, la région souhaitée et le type de bien recherché (appartement, villa, maison de campagne, etc.). Voici quelques étapes pour faciliter votre recherche :
1. Définir votre projet immobilier
- Achat pour résidence principale, secondaire ou investissement locatif ?
- Budget total (incluant frais de notaire, taxes et éventuelles rénovations).
- Région préférée (Costa Brava, Costa Blanca, Andalousie, Madrid, Barcelone, etc.).
- Type de bien : neuf ou ancien, bord de mer, centre-ville, campagne.
2. Utiliser des plateformes en ligne
Voici quelques sites spécialisés pour rechercher un bien immobilier en Espagne :
- Idealista (référence en Espagne)
- Fotocasa
- Habitaclia
- Pisos.com
- ThinkSpain (spécial étrangers)
- Kyero (destiné aux acheteurs internationaux)
3. Faire appel à une agence immobilière locale
Les agences locales connaissent bien le marché et peuvent vous guider sur les aspects juridiques et administratifs. Vous pouvez contacter :
- Des agences internationales comme Engel & Völkers, Barnes Spain.
- Des agences locales spécialisées dans la région qui vous intéresse.
4. Se renseigner sur les aspects juridiques et prendre un avocat
- Engager un de nos avocats spécialisés en droit immobilier pour vérifier le contrat, les charges et dettes éventuelles du bien, ainsi que les éventuelles restrictions légales.
- Obtenir un NIE (numéro d’identification des étrangers), indispensable pour acheter un bien.
- Vérifier les charges et dettes éventuelles du bien auprès du Registre de la Propriété.
- Prévoir les frais annexes (notaire, taxes, avocat, agent immobilier, etc., environ 10-15% du prix d’achat).
Avoir un avocat garantit que toutes les démarches sont faites dans les règles et protège vos intérêts lors de l’achat.
5. Visiter les biens sur place
- Prendre rendez-vous pour visiter plusieurs biens.
- Comparer les offres et négocier le prix.
- Vérifier l’état du bien (rénovation, installations électriques, humidité, etc.).
6. Finaliser l’achat : les étapes clés
L’achat d’un bien immobilier en Espagne se fait en plusieurs étapes, chacune nécessitant des précautions juridiques et financières. Voici le processus détaillé :
1. Le contrat de réservation (opcional)
Dans certains cas, surtout pour les achats sur plan ou via une agence immobilière, un contrat de réservation peut être signé.
- Il permet de bloquer le bien pour une période donnée (généralement 15 à 30 jours).
- Un dépôt est demandé (entre 3 000 € et 6 000 € selon la valeur du bien).
- Si l’acheteur renonce, il perd ce dépôt. Si le vendeur annule, il doit rembourser le double.
2. Le compromis de vente (Contrato de Arras)
Le « contrato de arras penitenciales » est l’équivalent du compromis de vente en France. Il est signé entre l’acheteur et le vendeur pour officialiser l’engagement d’achat.
- L’acheteur verse un acompte de 5 à 10 % du prix du bien.
- Si l’acheteur se retire, il perd son acompte. Si le vendeur annule la vente, il doit rembourser le double du montant.
- Le contrat doit inclure :
- Les coordonnées des parties.
- La description du bien.
- Le prix total et l’acompte versé.
- La date limite pour signer l’acte notarié.
- Les éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, par exemple).
3. La vérification juridique du bien
Avant la signature définitive, il est impératif de vérifier :
- Que le bien est libre de toute dette ou hypothèque (via le Registre de la Propriété).
- Que les taxes et charges de copropriété sont payées.
- Que le bien est conforme à l’urbanisme (permis de construire, absence d’irrégularités).
- Que le vendeur est bien le propriétaire légal.
Un avocat spécialisé est vivement recommandé pour s’occuper de ces démarches.
4. La signature de l’acte authentique chez le notaire
L’ultime étape se déroule devant un notaire espagnol :
- L’acheteur et le vendeur (ou leurs représentants) se retrouvent pour signer l’acte authentique (Escritura Pública de Compraventa).
- Le paiement du solde du prix de vente est effectué (virement bancaire ou chèque certifié) directement au vendeur.
- Le notaire vérifie les documents, l’identité des parties et les justificatifs d’absence de dettes.
- Une fois signé, l’acheteur reçoit une copie simple de l’acte. L’acte définitif sera enregistré au Registre de la Propriété par son avocat ou le notaire.
5. Le paiement des frais et l’enregistrement du bien
Après l’acte notarié, plusieurs frais et taxes doivent être payés :
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) : 6 à 10 % du prix selon la région (pour l’ancien).
- TVA (IVA) + Taxe des Actes Juridiques Documentés (AJD) : 10 % + 1,5 % (pour le neuf).
- Frais de notaire : environ 0,5 à 1 % du prix.
- Frais d’enregistrement au Registre de la Propriété : 0,5 à 1 %.
- Frais d’avocat (facultatif mais recommandé) : environ 1 %.
Une fois enregistré, l’acheteur est officiellement propriétaire du bien.
Résumé des étapes finales
✅ Contrat de réservation (optionnel) → Pour bloquer le bien.
✅ Contrato de Arras → Engagement d’achat avec acompte (5-10 %).
✅ Vérifications juridiques → Par un avocat.
✅ Acte authentique chez le notaire → Paiement final et signature.
✅ Enregistrement du bien → Paiement des taxes et frais.