Formalités pour un acheter en Espagne

La principale différence entre l'achat d'un bien immobilier en France et en Espagne est le rôle du notaire. Les notaires français réalisent toutes les vérifications juridiques, administratives et urbanistiques du bien avant la vente, alors que leurs confrères espagnols ne vérifient pas ces informations. La vérification de l'authenticité du bien est à la charge de l'acheteur, qui peut également choisir le notaire.
Si les francophones pensent qu'ils achètent une maison en Espagne de la même manière que dans leur propre pays, il s'agit en fait d'un grave malentendu. Il existe des législations nationales et locales, des taxes, des normes et des procédures qui diffèrent considérablement de celles de leur pays, sans parler des fraudes ! En tant que conseiller immobilier et cabinet d’avocats, nous nous occupons de toutes les étapes de l'achat d'une maison en Espagne et vous aidons à éviter les pièges.

Nous vous recommandons d'acheter une maison en Espagne car c’est un très bon investissement et il y a actuellement peu d'obstacles pour les acheteurs étrangers de maisons en Espagne.

En cas d’achat d'un bien, l’avocat de l’acheteur doit s'assurer que le cadastre est bien respecté et qu'aucune hypothèque ne pèse sur le bien. Il s’assure également de la rédaction des contrats et de la conformité des documents relatifs à la propriété. C'est pourquoi il faut faire appel à un avocat pour éviter les mauvaises surprises.

En Espagne, le total des impôts, taxes et redevances s'élève à 10 % à 12% du prix d'achat, selon les communautés autonomes (les régions espagnoles). Chaque communauté autonome possède son propre système d'impôt foncier. C'est pourquoi les taxes d'achat varient d'une région à l'autre. La taxe imposée la plus importante est l'impôt sur le transfert de propriété (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP).

A savoir qu’il existe également une taxe IAJD sur les actes juridiques documentés (0,5 % à 1,5 % du prix de vente). En Catalogne, en Andalousie et à Valence, le taux de l'impôt IAJD est de 1,5 %, tandis qu'il est de 0,75 % dans la Communauté de Madrid et au Pays basque.

Les frais d’achat

Concernant les frais de notaire, ils varient de 400 euros à 1 000 euros. "Un pourcentage compris entre 0,1 et 0,4% du prix d'achat du bien. Il faut également compter avec les frais de "tasación" (évaluation) demandé par les banques en cas de demandes de crédit et de "registro" (enregistrement), qui peuvent aller de 300 à 1 000 euros. Une tasacion, ou évaluation de la propriété par un expert (un tasador), est généralement requise si vous demandez un prêt hypothécaire à une banque espagnole.

Si certains avocats demandent un pourcentage du prix de vente pour vérifier la conformité des documents à signer, parfois jusqu'à 3 ou 4 %. Il est conseillé de refuser ces services et d'exiger un forfait. Aussi, faire appel à un agent immobilier est généralement un choix judicieux car il connait le secteur mais attention son but est de vous vendre une propriété. Par conséquent ne lui faites pas confiance sur la légalité du bien immobilier. Seul votre avocat vous apportera un avis objectif et éclairé !

Sachez qu’en Espagne, la surface annoncée dans les annonces immobilières espagnoles est généralement inférieure de 15 à 20 % à la surface française. Lorsque l'on parle de la surface annoncée par les particuliers ou les entreprises, la surface est le plus souvent la surface bâtie, qui comprend les parties communes, les balcons, les terrasses et l'épaisseur des murs, plutôt que la surface habitable ou la surface utile.

Aussi, méfiez-vous des doubles commissions ! Certaines agences demandent souvent une commission à la fois au vendeur et à l'acheteur, surtout si l'acheteur est étranger. Dans la plupart des villes espagnoles, les frais de l'agence sont payés par le vendeur. Néanmoins, dans certaines régions comme Valence, Castellon ou Murcie, les frais sont divisés entre les deux parties. Vous devrez payer en moyenne 4 % (hors taxes) du prix de vente si vous vous adressez à une agence. Le coût peut varier entre 2 000 et 4 000 euros.

Information importante à savoir : si vous voulez acheter un appartement, ouvrir un compte bancaire ou vous inscrire à la sécurité sociale en Espagne, vous devrez obtenir un NIE (numéro d'identification étranger). Vous devrez attendre quatre à six semaines pour obtenir le précieux numéro, même si vous n'êtes pas dans le pays.

La loi espagnole exige qu'un notaire espagnol certifie le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l'agence immobilière ou la banque vous obliger à contacter son notaire. Vous pouvez faire appel aux notaires des grandes villes (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, ...) que votre avocat vous conseillera.

Enfin, les plus-values immobilières des résidents et des non-résidents sont imposées différemment après la revente. Pour les non-résidents, l'impôt est de 19% pour chaque euro de plus-value après 2016. Sur les résidents, les tranches sont de 19 % pour les plus-values comprises entre 6 000 et 50 000 euros, 21 % pour les plus-values comprises entre 50 000 et 200 000 euros, et 23 % pour le reste. En outre, si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre résidence principale, ou que vous y réinvestissez, vous êtes exonéré.

Pour finir, n’oubliez pas que vous pouvez épargner des calamités en faisant appel à un avocat ou qui se chargera des démarches administratives à votre place. Attendu que le notaire espagnol ne s’en occupe pas.

L'achat d'un bien immobilier en Espagne comporte plusieurs étapes, de la réservation à la signature de l'acte de vente devant un notaire. Veillez à bien suivre chaque étape, de la réservation à la signature de l'acte de vente.

Obtention du NIE

Tout étranger souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne doit posséder un numéro de NIE. Il s'agit d'un numéro d'identification délivré par le gouvernement. Le NIE est nécessaire pour effectuer un achat ou ouvrir un compte bancaire en Espagne. Le NIE est nécessaire pour ouvrir un compte en Espagne, ainsi qu'un passeport ou une carte d'identité.

Contrat de Réserve (La Reserva)

Vous avez vu et comparé plusieurs propriétés en Espagne, et vous avez choisi celle que vous voulez. Une fois que vous êtes parvenu à un accord sur le prix, vous devez "sceller" l'affaire en réservant l'appartement (en payant un certain montant minimum, entre 1000 et 4000 euros, selon la valeur du bien). Cela empêche le vendeur de vendre à un autre acheteur jusqu'à la fin du compromis de vente.

Les vérifications légales doivent être effectuées par un avocat

Il est indispensable de s'assurer que les documents concernant la propriété sont à jour avant de finaliser une vente en Espagne (permis de construire, IBI actualisé, certificat d'enregistrement de la propriété, permis de première occupation de la maison, certificat d'habitabilité, etc.)

Signer le compromis de vente (El Contrato de Arras o El Contrato de Compraventa)

Il est nécessaire d'écrire tous les détails de la transaction pour acheter une propriété en Espagne ainsi que les termes clés de la promesse de vente. Votre avocat s’en chargera. Lors de la signature de cet accord, l'acheteur doit déposer 10 % du prix d'achat comme dépôt de garantie au vendeur. Si le vendeur ne vous vend pas le bien, il devra vous verser le double du dépôt que vous avez versé. Comme le dépôt est perdu si vous (l'acheteur) n'achetez pas, le contrat peut contenir une clause stipulant que l'achat est subordonné à l'obtention du prêt bancaire.

L’Acte de Vente devant Notaire (La Escritura Pública)

Vous ne devez pas vous fier au notaire en Espagne comme vous le feriez en France, où le travail du notaire consiste à vérifier les signatures, les conditions financières et à authentifier les accords. Toutes les démarches avant ou après le notaire relèvent de la responsabilité de l'acheteur, qui doit utiliser son NIE.
Une clause standard dans un acte d'achat notarié stipule que l'acheteur connaît les conditions légales, urbaines et physiques de la propriété. Il est donc difficile de démontrer que le vendeur a commis une faute en cachant certaines informations, notamment sur l'usage urbain (Espa, 1997). D'autre part, nous tenons à souligner qu'en Espagne, les notaires ne sont pas censés vérifier ces informations.

Impôts et taxes

Chaque région d'Espagne a son propre ensemble de taxes et de frais qui peuvent varier lors de l'achat d'une propriété.

La Taxe Foncière (Impuesto sobre Bienes Inmeubles – IBI)

Chaque conseil municipal détermine le taux d'imposition de l'IBI en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale du bien, revalorisée chaque année. La base d'imposition est donc calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien, qui varie de 150 à 2 000 euros (en fonction de sa valeur et des critères du conseil municipal).

Les Frais divers Impôt en Espagne

Après achat, vous devez être prêt à faire face à certaines dépenses telles que l'assurance habitation, les contrats de gaz, d'eau et d'électricité, les frais de copropriété et les frais de gestion locative.

Nos avocats sont basés sur les plus grandes villes espagnoles. Avocat Barcelone, Avocat Malaga, Avocat Figueras, Avocat Rosas, Avocat Valencia, Avocat Sitges, Avocat Alicante, Avocat Seville, Avocat Madrid et bien d'autres villes espagnoles.
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